La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou vente sur plans)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est une opération juridique spécifique par laquelle un acquéreur devient propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de sa construction. Elle est encadrée par des règles particulières visant à protéger l’acquéreur tout en sécurisant les obligations du promoteur. Le rôle du notaire est ici fondamental.

Particularités de la VEFA par rapport à une vente classique

Contrairement à la vente d’un immeuble achevé, la VEFA concerne un bien qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. L’acheteur acquiert la propriété du sol immédiatement, puis celle des constructions à mesure de leur édification. Le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux.

Les étapes d’une vente en VEFA

• La signature du contrat de réservation :

  • Il s’agit d’un avant-contrat conclu directement entre l’acquéreur et le promoteur.

  • Il précise la description du bien, le prix prévisionnel, le délai de livraison, et les conditions suspensives.

  • Le versement d’un dépôt de garantie est généralement requis.

• L’acte de vente authentique chez le notaire :

  • Environ quelques mois après la signature du contrat de réservation.

  • Le notaire vérifie l’ensemble des documents du programme immobilier : permis de construire, garantie financière d’achèvement, règlement de copropriété, etc.

  • L’acte prévoit les modalités de paiement, le délai de livraison, les éventuelles causes de suspension ou de report, les tolérances concernant les surfaces construites, etc.

• Les appels de fonds :

  • L’acquéreur règle le prix du bien par fractions, selon un calendrier encadré par la loi :

    • 35 % à l’achèvement des fondations.

    • 70 % à la mise hors d’eau.

    • 95 % à l’achèvement des travaux.

    • Le solde à la livraison.

• La livraison du bien :

  • Le promoteur remet les clés à l’acquéreur.

  • Un procès-verbal de livraison est établi.

  • En cas de réserves, elles doivent être mentionnées et levées dans les délais convenus dans l’acte authentique.

Le rôle du notaire dans la VEFA

Le notaire intervient pour :

• Sécurisation juridique de l’acte : Il s’assure que le contrat respecte les dispositions du Code de la construction et de l’habitation.

• Information et conseil : Il informe l’acquéreur sur les droits et obligations nés de la VEFA.

• Contrôle des garanties : Il vérifie la présence de la garantie financière d’achèvement, de la garantie décennale et des assurances dommages-ouvrage.

• Publicité foncière : Il procède à la publication de l’acte au service de la publicité foncière.

La VEFA est un mécanisme encadré et protecteur, mais sa complexité impose l’intervention du notaire pour garantir la transparence et la sécurité de l’opération. Sa mission de conseil est particulièrement précieuse pour les acquéreurs peu familiers des enjeux techniques et juridiques de la construction.